Ниже — рабочая сравнительная схема для гражданина Израиля, который хочет купить отдельный недорогой дом с участком, приезжать летом и иногда зимой, но не переезжать постоянно.
Важно: покупка недвижимости почти нигде не даёт права проживания автоматически. Для обычного отдыха нужно отдельно соблюдать визовые правила; для гражданина Израиля пребывание в Шенгенской зоне обычно ограничено 90 днями в любые 180 дней суммарно по всем странам Шенгена, а не по 90 дней в каждой стране. schengentraveler
Правила выбора объекта
Эти правила я бы применял ко всем семи странам:
- Ищите отдельный дом с зарегистрированным участком, а не только здание или долю в компании.
- Оптимальное расстояние до ближайшего соседа — 100–300 м; полностью изолированный объект обычно дороже в обслуживании.
- Проверяйте круглогодичный подъезд, особенно в Финляндии, Италии и горной Болгарии.
- Минимальный практический набор — электричество, вода, септик, отопление, мобильная связь и интернет.
- Для зимнего дома важнее не расстояние до курорта, а возможность быстро прогреть дом после нескольких месяцев простоя.
- Не покупайте участок сельскохозяйственного или лесного назначения без письменного подтверждения, что на нём разрешено существующее строение и его использование как жилья.
- До задатка закажите независимую проверку:
- права собственности;
- границ участка;
- строительных разрешений;
- сервитутов и долгов;
- соответствия фактической площади кадастру;
- состояния крыши, фундамента и отопления.
- Заранее назначьте местного управляющего, который сможет проверить дом после заморозков, шторма или отключения отопления.
- Закладывайте минимум 10–15% сверх цены покупки на налоги, нотариуса, юриста, регистрацию и начальный ремонт.
- Не рассчитывайте на аренду, пока не проверены местные правила краткосрочного размещения и налоговый режим.
Правила по странам
Финляндия
Лучшие зоны: Kainuu, Северная Карелия, Мери-Лаппи, удалённые районы около Kajaani, Kuhmo, Kuusamo, Lieksa и Nurmes.
- Иностранец может купить дом и землю.
- Для граждан не из ЕС/ЕЭЗ, включая граждан Израиля, при покупке отдельного дома или коттеджа с землёй обычно требуется разрешение Министерства обороны Финляндии.
- Разрешение относится к прямой покупке недвижимости; квартиры, продаваемые как акции жилищной компании, обычно подпадают под другой режим.
- Сбор за заявление составляет примерно €210 при электронной подаче или €280 при оплате по счёту.
- Покупка дома не даёт вида на жительство.
- Для длительного проживания потребуется отдельное основание: работа, бизнес, учёба, семья или другой предусмотренный законом статус.
- Аландские острова имеют отдельные ограничения и для вашей задачи практически неинтересны.
Требование разрешения для граждан не из ЕС/ЕЭЗ подтверждается финскими юридическими источниками и применяется именно к недвижимости с землёй. castren
Практическое правило: Финляндия — лучший вариант, если вам нужен настоящий лесной дом, снег и отсутствие соседей. Не покупайте объект, который зимой доступен только по частной нерасчищаемой дороге.
Эстония
Лучшие зоны: Võrumaa, Põlvamaa, Viljandimaa, южная часть страны, отдельные районы Saaremaa.
- Жилой дом и обычную городскую/жилую землю иностранцы в целом могут покупать без вида на жительство.
- Нужно отдельно проверять статус сельскохозяйственной, лесной, приграничной и островной земли.
- Для граждан третьих стран могут действовать ограничения на отдельные категории земель и территории.
- Покупка не даёт ВНЖ.
- Для пребывания дольше туристического лимита нужен отдельный ВНЖ или долгосрочная виза.
- Эстония удобна для удалённого управления домом благодаря хорошей цифровой инфраструктуре.
- Зима холодная, но снег менее надёжен, чем в Финляндии.
Практическое правило: выбирайте дом в 15–30 минутах от Võru, Põlva или Viljandi, а не объект в полной глуши. В договоре обязательно укажите право проезда по дороге к участку.
Литва
Лучшие зоны: Aukštaitija, Dzūkija, Molėtai, Anykščiai, Ignalina и Zarasai.
- Иностранцы могут покупать жилые дома и городскую землю без ВНЖ.
- Для граждан не из ЕС/ЕЭЗ наиболее важное ограничение касается сельскохозяйственной и лесной земли.
- Перед покупкой выясните кадастровое назначение каждого участка, особенно если дом продаётся вместе с несколькими гектарами.
- Покупка дома не даёт права на проживание.
- Для жизни в Литве нужен отдельный миграционный статус.
- Это хороший вариант для летнего дома у леса или озера, но не для гарантированного снежного отдыха.
Ограничения на покупку сельскохозяйственной земли гражданами вне ЕС/ЕЭЗ описаны в актуальных литовских юридических руководствах. iniure
Практическое правило: не переплачивайте за озеро; дом в 5–15 км от воды часто существенно дешевле и всё равно даёт нужную атмосферу.
Италия
Лучшие зоны: Молизе — Agnone, Capracotta, Pescolanciano; Абруццо — Scanno, Pescasseroli, Sulmona, Ovindoli.
- Иностранцы могут покупать недвижимость без итальянского ВНЖ, но для граждан стран вне ЕС применяется принцип взаимности.
- Для Израиля возможность конкретной сделки должен подтвердить итальянский нотариус; это необходимо сделать до подписания предварительного договора.
- Нужен итальянский налоговый номер
codice fiscale. - Покупка не даёт ВНЖ и не заменяет визу.
- Италия не предоставляет отдельного ВНЖ только за покупку обычного дома.
- Главный риск дешёвых объектов — незаконные пристройки, несоответствие кадастра, проблемы с наследниками и неоформленная реконструкция.
- Для дома в горах обязательна проверка доступа зимой, состояния крыши и системы отопления.
Итальянские источники указывают на принцип взаимности для нерезидентов из стран вне ЕС, а также на необходимость отдельного основания для проживания. mylawyerinitaly
Практическое правило: не покупайте «дом за €20 тыс.» без технического и кадастрового отчёта. В Молизе обычно лучше приобрести жилой дом за €70–130 тыс., чем дешёвую руину с неопределённым бюджетом ремонта.
Болгария
Лучшие зоны: Смолян, Широка-Лыка, Чепеларе, Пампорово, Добринище, Разлог.
- Иностранец может покупать здания и квартиры.
- Для граждан не из ЕС прямое владение землёй обычно ограничено; это особенно важно для отдельного дома, потому что участок под ним юридически является землёй.
- Распространённая корпоративная схема — покупка земли болгарской компанией, но она создаёт расходы, отчётность и дополнительные юридические риски.
- Покупка дома сама по себе не даёт ВНЖ.
- Существуют инвестиционные основания для ВНЖ при вложении порядка €307 тыс. или более, но это не соответствует вашей цели недорогого дома и требует отдельной проверки условий.
- До сделки нужно проверить долги компании, если используется корпоративная схема.
- Нельзя считать рекламное обещание агентства о «ВНЖ за покупку» достаточным юридическим основанием.
Ограничения на прямую покупку земли гражданами не из ЕС и инвестиционный порог для отдельного миграционного основания подтверждаются актуальными руководствами по Болгарии. innovires
Практическое правило: для недорогого уединённого дома Болгария привлекательна по цене, но юридически сложнее Италии, Финляндии и Эстонии. Не покупайте землю через компанию без независимого болгарского адвоката и договора акционеров.
Португалия
Лучшие зоны: Serra da Estrela, Manteigas, Seia, Gouveia, Guarda.
- Иностранцы могут покупать недвижимость без ВНЖ.
- Нужен португальский налоговый номер
NIF. - Покупка недвижимости не даёт ВНЖ и не создаёт Golden Visa.
- Для постоянного проживания нужна отдельная виза/программа ВНЖ.
- Внутренние горные районы подходят для прохладного лета, но снег нерегулярен.
- Нужно проверять законность строения: в сельской местности встречаются дома, которые фактически существуют, но юридически не зарегистрированы как жилые.
- Необходимо учитывать риск лесных пожаров и доступ пожарной техники.
С 2026 года для нерезидентов Португалия ввела фиксированный IMT 7,5% для многих городских жилых покупок; применимость к конкретному сельскому объекту нужно проверять по его классификации. pwc
Практическое правило: Португалия имеет смысл только если главным является летний горный отдых. Для снега и уединённого зимнего дома Финляндия намного логичнее.
Налоги и расходы
Ставки ниже — ориентировочные параметры 2026 года для покупки второго дома физическим лицом-нерезидентом. Основание расчёта и местные ставки нужно подтвердить до сделки.
| Страна | Налог при покупке | Ежегодный налог | Аренда и продажа | Дополнительное правило |
|---|---|---|---|---|
| Финляндия | 3% для прямой недвижимости; 1,5% для акций жилищной компании | Муниципальный налог на недвижимость, ставка зависит от муниципалитета | Финский источник дохода облагается; доход от капитала 30% до €30 тыс. и 34% выше | Для граждан Израиля разрешение Минобороны на дом/землю |
| Эстония | Обычно нет отдельного высокого налога на переход права как в Италии; нотариус и регистрация оплачиваются отдельно | Земельный налог: для жилой земли местный диапазон 0,1–1% | Доход от продажи недвижимости нерезидентом облагается; стандартная ставка подоходного налога в 2026 году — 22% | Налог зависит от кадастрового назначения земли |
| Литва | Нотариус, регистрация и административные сборы; конкретный налог зависит от типа сделки | Налог на недвижимость зависит от стоимости, назначения и муниципальных правил; для обычного второго дома может быть нулевым или умеренным до достижения порога | Аренда и прирост капитала облагаются по литовским правилам | Сельхоз- и лесная земля — отдельная категория ограничений |
| Италия | Обычно 9% регистрационного налога от кадастровой стоимости при покупке второго дома у частного продавца; при покупке у застройщика часто 10% НДС | IMU для второго дома, обычно примерно 0,4–1,06% кадастровой базы по муниципальной ставке; плюс TARI за отходы | Аренда и прирост капитала облагаются в Италии; возможны режимы cedolare secca и обычного налогообложения |
Нужны codice fiscale и проверка взаимности |
| Болгария | Муниципальный налог на переход примерно 0,5–3%, регистрация около 0,1%, нотариальные расходы | Обычно около 0,1–0,45% кадастровой/налоговой стоимости, зависит от муниципалитета | Доход от аренды и продажа облагаются по болгарским правилам | Для граждан Израиля участок часто нельзя держать напрямую |
| Португалия | IMT; для многих покупок городского жилья нерезидентом с 2026 года — 7,5%; гербовый сбор обычно 0,8% | IMI, обычно около 0,3–0,45% от налоговой стоимости VPT; для дорогой недвижимости возможен AIMI | Аренда и прирост капитала облагаются в Португалии | Нужно заранее получить NIF; покупка не даёт ВНЖ |
Подтверждённые официальными налоговыми источниками параметры: Финляндия — 3% налог на прямую недвижимость и ставки дохода от капитала 30/34%; Эстония — земельный налог 0,1–1% для жилой земли и подоходный налог 22%; финские и эстонские нерезиденты платят налог с доходов, связанных с недвижимостью в соответствующей стране. vero
Для Италии ставки 9% для второго дома и ежегодный IMU зависят от типа продавца, кадастровой стоимости и муниципалитета; это не всегда процент от цены договора. Для Болгарии местный налог перехода и ежегодный налог устанавливает муниципалитет. Португальские ставки особенно важно перепроверить непосредственно перед сделкой из-за изменений 2026 года. pwc
Проживание иностранца
| Страна | Можно купить без ВНЖ | Даёт ли покупка право жить | Основное правило краткого пребывания для гражданина Израиля | Есть ли путь через недвижимость |
|---|---|---|---|---|
| Финляндия | Да, но для дома с землёй нужен permit для не-ЕС/ЕЭЗ | Нет | Шенген 90/180 | Не обычная покупка; нужен отдельный статус |
| Эстония | Да, с проверкой категории земли | Нет | Шенген 90/180 | Нет автоматического ВНЖ |
| Литва | Да, кроме отдельных земельных ограничений | Нет | Шенген 90/180 | Покупка сама по себе не даёт ВНЖ |
| Италия | Да, при выполнении взаимности | Нет | Шенген 90/180 | Нет обычного Golden Visa за дом |
| Болгария | Здание — обычно да; земля для не-ЕС ограничена | Нет | Болгария входит в Шенген; действует общий лимит 90/180 | Возможен инвестиционный путь от примерно €307 тыс., но это отдельная процедура |
| Португалия | Да, нужен NIF | Нет | Шенген 90/180 | Недвижимость исключена из Golden Visa |
| Румыния* | Да, но земля требует отдельной проверки для не-ЕС | Нет | Шенген 90/180 | Покупка не даёт ВНЖ |
*Румынию я включаю как ранее рассматривавшийся запасной вариант, хотя в последнем списке вы отдельно её не упоминали.
Португалия прямо отделяет владение недвижимостью от права проживания и не предоставляет Golden Visa за покупку недвижимости. В Италии покупка также не даёт ВНЖ; нужен самостоятельный миграционный маршрут. italyvisainvestments
Итог для вашей задачи
Лучший юридический и практический баланс
Финляндия.
Покупка немного сложнее из-за разрешения Министерства обороны, но правила прозрачные, а формат «дом в лесу без соседей» естественен для страны.
Лучший южноевропейский вариант
Италия — Молизе.
Хорошая цена, уединение и более приятный климат летом. Основные риски — кадастр, ремонт и проверка взаимности для гражданина Израиля.
Самая низкая цена
Болгария — Родопы.
Но юридическая структура земли сложнее, и экономия может исчезнуть из-за компании, обслуживания и удалённого контроля.
Самый простой умеренный вариант
Эстония — Võrumaa/Põlvamaa.
Хорошая инфраструктура и цифровое администрирование, но зима слабее финской.
Что я бы исключил
Португалию — если снег остаётся важным критерием. При новом налоге для нерезидентов она также потеряла часть ценового преимущества. Литву я бы оставил только для летнего лесного дома, а не для зимней базы.